Около 13 млн. квадратных метров жилья. Такой цифры на сегодняшний день достиг объём жилплощади в нашем городе. При населении городского округа в 718 тысяч человек на одного тольяттинца в среднем приходится 18,2 кв.метра, что в мировом масштабе, по мнению экспертов, весьма низкий показатель.
Работающих на средних и крупных предприятиях насчитывается порядка 250 тысяч человек. Из них 50 тысяч - пенсионеры. Совершенно очевидно, что число рабочих предпенсионного возраста через год-другой дополнят категорию экономически неактивного населения. Несовершеннолетних же в Тольятти по последним данным 150 тысяч, из них возрастная дееспособная группа 13-17 лет несопоставимо мала для замены массы работающих кандидатов в пенсионеры. Примерно одна треть тольяттинцев из числа экономически активного населения нуждается в улучшении жилищных условий. Из них финансово состоятельных для получения достаточной ипотечной суммы на покупку жилья по сегодняшним ценам, еще меньше. Налицо ограниченность платежеспособного потребительского спроса, и рынок жилья это начал ощущать.
О состоянии тольяттинского рынка жилья на сегодня и его перспективах мы поинтересовались у директора агентства недвижимости «Жилищный проект» Сергея Жолнерука:
tltTIMES: -Сергей Павлович, охарактеризуйте пожалуйста поведение рынка жилья Тольятти за подходящий к концу весенний сезон
С.Ж. -Весна 2008 года все более разочаровывает продавцов рынка недвижимости и тех игроков, кто инвестировал в тольяттинскую недвижимость в ожидании быстрой и большой прибыли. По данным за май, впервые с 1998 года средняя цена квартир типовых планировок относительно показателей начала года изменилась в минусовую сторону, составив -0,1% удорожания. Новый фонд жилья оказался чуть в лучшем положении, войдя на начало мая в плюсовой показатель ценового роста. Усыпляющий ритм рынка городской недвижимости перенесся в этом году и на загородную недвижимость. Цены на земельные участки под коттеджи за два предыдущих года взлетели настолько, что земельным продавцам придется долго ожидать покупателя.
tltTIMES: -Что в большей степени повлияло на ценообразование?
С.Ж. -Кошелёк! То есть платёжеспособность потенциального покупателя. К сожалению, на сегодняшний день можно констатировать, что эта самая платежеспособность достигла своего предела. К этому добавилось ещё и значительное ужесточение условий по предоставлению ипотеки.
tltTIMES: -То есть мы наблюдаем экономическое затишье. Что ожидать от этого спокойствия?
С.Ж. -Совершенно верно. Это состояние – своеобразный пик. Теперь ситуация на тольяттинском рынке жилья находится как бы на распутье. Причём в данный момент всё настолько тихо, что нельзя определённо сказать, в какую сторону она качнется.
tltTIMES: -Можно ли считать сложившуюся ситуацию типичной для России, или рынок Тольятти особенный?
С.Ж. -Безусловно, Тольятти отличается от других городов страны. И снижение платёжной способности населения связано с экономическими процессами в нашем городе.
tltTIMES: -В стране, области и городе поменялись люди «у руля». Связано ли затишье на тольяттинском рынке с этим процессом и сможет ли новая власть повлиять на стоимость жилья?
С.Ж. -Было бы намного лучше, если бы власть имущие не вмешивались в процессы, происходящие на рынке жилья. От их последних действий по введению жилищных сертификатов и специальных программ цены стали расти ещё больше. Ведь я говорил, что когда появляется возможность приобретать жильё, оно дорожает. Сейчас такой возможности нет – и цена практически заморозилась.
tltTIMES: -И всё же, какие перспективы вы имели в виду, когда говорили о возможных сценариях развития ситуации?
С.Ж. -Уже сейчас за строительство новых объектов жилья в Тольятти браться никто не хочет. Фирмы, которые в данный момент возводят объекты, в скором времени закончат работы. И новых строек начинать не будут. У них останется большая база техники и кадров. В такой ситуации самое очевидное и лучшее – перебросить свои ресурсы на новые, более выгодные для инвестиций места. И совершенно определенно, что попытки тех «смельчаков», которые останутся в Тольятти, потерпят фиаско. Потому как ни один банк уже не решается финансировать какие-либо проекты. Единственным более или менее перспективным видом строительных работ останется возведение загородных домов малой этажности. Так что, по крайней мере, лет пять нашему городу не видать ни одного нового дома. И понятие первичного рынка жилья как такового не будет актуальным для нашего города.
tltTIMES: -А как же 277 тысяч квадратных метров жилья, которые планируют ввести в эксплуатацию в 2008 году?
С.Ж. -Возможно, и введут…на бумаге. В действительности же этого не получится. Но насколько будут разниться реальные показатели с планируемыми, я сказать затрудняюсь.
tltTIMES: -Если цифры большие и нереальные, то, как можно хотя бы близко подогнать их к желаемым?
С.Ж. -В городе недавно была проведена инвентаризация. Комиссией было выявлено очень много самостроя. Я думаю, вполне реально вводить в эксплуатацию эти площади. Конечно, де-факто они уже действуют. Но надо это осуществлять де-юре. Ведь в первую очередь от неоформленного должным образом жилья и торговых площадей страдает бюджет города. Элементарно не платятся налоги. Этот факт совсем немыслим. Например, даже такой крупный торговый центр как «Парк -Хаус» до сих пор не имеет нужной документации!
tltTIMES: -Какие же конкретные меры, по-вашему, необходимо предпринять, чтобы исправить сложившуюся ситуацию?
С.Ж. -Главная проблема возникновения самостроя и трудности ввода его в эксплуатацию – бюрократия. Поэтому я вижу выход в упрощении процедуры оформления уже возведённых площадей. Комиссии, занимающиеся легализацией самовольно построенных зданий, должны проводить проверки по самым важным пунктам соответствия. А именно, чтобы жизням жильцов «самостроев» ничего не угрожало. Город от такого «упрощения» только выиграет. Ведь в бюджет будут платиться налоги за эти площади.
tltTIMES: -Выше вы говорили о двух путях развития сложившейся ситуации. Но если сейчас нельзя определить, какой из путей развития наиболее вероятен, то на какой основе появились эти варианты? Например, первый?
С.Ж. -Этот возможный сценарий связан с предполагаемым сокращением рабочих мест на ведущих предприятиях города и в первую очередь на АВТОВАЗе. Платежеспособность населения упадёт ещё больше, и строить новое жильё в городе не будет никто.
tltTIMES: -Второй столь же пессимистичен?
-Нет. Второй вариант развития зависит от интереса Кремля к нашему городу. Возможно, Тольятти подпадёт под реализацию проекта «Доступное жильё». В таком случае наш городской округ станет экспериментальной платформой, которая привлечёт большое количество инвестиций. Появятся новые рабочие места, на которые потребуются новые рабочие руки. Последним нужно будет жильё. Конечно, в большинстве своём арендное. И уже это разовьёт интерес инвесторов к строительному рынку. По итогам всё той же проведённой в городе инвентаризации земель, специалисты нашли пригодные для застройки примерно 800 гектаров земли. Это довольно внушительная цифра и она должна впечатлить москвичей. Естественно, для горожан приемлем и желаем именно этот вариант. Однако, оба пути развития ситуации равновероятны. И предположить, по какому пути пойдут дела на тольяттинском рынке жилья, очень трудно. Продолжится ли спад покупательской активности и крах строительства жилья в нашем городе или дела пойдут удачно, покажет только время.
Николай Пряхин