При сдаче квартиры внаем нет необходимости регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку это не предпринимательская деятельность, а деятельность физического лица, связанная с извлечением доходов от имущества.

Данную позицию подтверждают и налоговые органы: «В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.» Так говорится в одном из ответов ФНС на запрос налогоплательщика.

Полученные от сдачи внаем квартиры доходы подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Налог платится один раз в год, для этого нужно представить в налоговые органы по месту нахождения жилого помещения декларацию о доходах (глава 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц»).

Ответственность за неуплату налога. Установлены следующие виды ответственности:

1) Ответственность за непредставление налогоплательщиком налоговой декларации установлена ст. 119 НК РФ (штраф от 5% до 30% за каждый месяц просрочки и не менее 100 руб.).

2) Ответственность за неуплату или неполную уплату сумм налога установлена ст. 122 НК РФ (штраф от 20% до 40% от неуплаченных сумм налога.)

3) Уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ за уклонение физического лица от уплаты налога, совершенное в крупном размере - т.е. если сумма неуплаченного налога составила более 100 000 рублей (т.е. размер скрытого дохода должен составлять не менее 769 000 рублей).

Следует помнить, что налоговые органы должны доказать размер дохода, на практике это бывает сделать проблематично, т.к. в раскрытии информации не заинтересован ни снимающий квартиру, ни сдающий ее.

Законодательство по теме:

Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 119. Непредставление налоговой декларации.

1. Непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета, при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного в пункте 2 настоящей статьи, влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов от суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного дня ее представления, но не более 30 процентов от указанной суммы и не менее 100 рублей.

2. Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня.

Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влекут взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченных сумм налога.

2. Утратил силу с 1 января 2004 г.

3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченных сумм налога.

Уголовный кодекс Российской Федерации. Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, - наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет.

Примечание. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая триста тысяч рублей, а особо крупным размером - сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более пятисот тысяч рублей при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов либо превышающая один миллион пятьсот тысяч рублей.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 сентября 2005 г № 03-02-07/1-251 «О вопросе привлечения к ответственности, предусмотренной статьей 122 НК РФ»:

«Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики» рассмотрел запрос от 12.08.2005 № 1025 и сообщает следующее. Статьей 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) установлена ответственность за неуплату или неполную уплату сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или иных неправомерных действий (бездействия).

В пункте 42 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2001 № 5 указано, что при применении статьи 122 Кодекса судам необходимо иметь в виду, что «неуплата или неполная уплата сумм налога» означает возникновение у налогоплательщика задолженности перед соответствующим бюджетом (внебюджетным фондом) по уплате конкретного налога в результате совершения указанных в данной статье деяний (действий или бездействия). В связи с этим, если в предыдущем периоде у налогоплательщика имеется переплата определенного налога, которая перекрывает или равна сумме того же налога, заниженной в последующем периоде и подлежащей уплате в тот же бюджет (внебюджетный фонд), и указанная переплата не была ранее зачтена в счет иных задолженностей по данному налогу, состав правонарушения, предусмотренный статьей 122 Кодекса, отсутствует, поскольку занижение суммы налога не привело к возникновению задолженности перед бюджетом (внебюджетным фондом) в части уплаты конкретного налога.

Если же у налогоплательщика имеется переплата налога в более поздние периоды по сравнению с тем периодом, когда возникла задолженность, налогоплательщик может быть освобожден от ответственности, предусмотренной статьей 122 Кодекса, только при соблюдении им условий, определенных пунктом 4 статьи 81 Кодекса. Пунктом 4 статьи 81 Кодекса установлено, что если подача налогоплательщиком заявления о дополнении и изменении налоговой декларации делается после истечения срока подачи налоговой декларации и срока уплаты налога, то налогоплательщик освобождается от налоговой ответственности, если указанное заявление налогоплательщик сделал до момента, когда он узнал об обнаружении налоговым органом обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, либо о назначении выездной налоговой проверки. Налогоплательщик освобождается от ответственности в соответствии с названным пунктом при условии, что до подачи такого заявления налогоплательщик уплатил недостающую сумму налога и соответствующие ей пени.

В случае, если на момент подачи в налоговый орган заявления о внесении изменений в налоговую декларацию имелась переплата по тому же налогу и налогоплательщиком подано заявление в этот налоговый орган о зачете суммы излишне уплаченного налога в счет погашения недоимки, возникшей за предыдущий налоговый период, на основании пункта 5 статьи 78 Кодекса, а также если эта переплата перекрывает или равна сумме недоимки, то оснований для привлечения налогоплательщика к ответственности; предусмотренной статьей 122 Кодекса, не имеется.