Сниму жилье, сдам жилье

«Не можешь купить квартиру — снимай» — этот постулат актуален для множества тольяттинских (и не только) семей. Рынок аренды жилья в нашем городе нельзя назвать гиперактивным, не Москва все же, но определенные изменения на нем происходят.

Баланс

Цены, сложившиеся на рынке аренды, позволяют судить о том, что сбалансированность между спросом и предложением достигнута. По крайней мере, резких скачков стоимости не происходит. Увеличение суммы, которую арендатор отдает хозяину квартиры, связано в первую очередь с фактором увеличения стоимости коммунальных услуг, а не с ростом аппетитов владельца. Сам же рост цен на квартиры (который с июля прошлого года по июль нынешнего составил около 50%) на цену съемного жилья практически не влияет. Вполне объяснимо: если аренда подорожает существенно, многие арендаторы всерьез займутся поиском ипотечной программы. По крайней мере, в том случае, если ежемесячный платеж по кредиту будет сравним с суммой, которая переходит в карман квартировладельца. С другой стороны, определенная часть людей, которые снимают квартиры, не в состоянии взять взаймы у банка: кто-то часто меняет работу и не может подтвердить доход, кто-то вообще приезжает в город лишь на определенное время и жилье в Тольятти ему не нужно (услуги гастарбайтеров на различного рода строительстве востребованы более всего в теплое время года).

Рентабельность услуг посредников — риелторов и частных маклеров, судя по всему, невысока. Некоторые агентства недвижимости предпочитают и вовсе со съемом-сдачей квартир не связываться, специализируясь на сопровождении сделок купли-продажи. Впрочем, в разделе «Недвижимость» в газетах, распространяемых в каждый почтовый ящик, объявлений о помощи в сдаче/съеме жилья достаточно много, так что определенную активность посредники проявляют: большую часть объявлений дают явно не арендаторы и арендодатели.

Бухгалтерия

Анализ средней стоимости аренды показывает, что сдача квартиры в наем хотя и выгодна, но сопряжена с рядом вполне просчитываемых рисков.

Для экономического анализа выберем однокомнатную квартиру. Как видно из таблицы, снять ее можно примерно за 5 тыс. рублей в месяц. Хозяин в итоге получает 60 тысяч рублей в год (примерно $2600). В принципе, не так уж и плохо, учитывая, что средняя зарплата по России едва перевалила за $500. Но…

Необходимо учитывать и расходы, которые несет квартировладелец. Одна статья затрат — коммунальные платежи. Даже если в квартире никто не прописан, определенные суммы все равно начисляются. К примеру, за вывоз мусора, отопление и т.п. С однокомнатной квартиры можно смело списать около $50 в месяц или $600 в год. В сухом остатке $2000. Можно, конечно, «повесить» коммуналку на квартиросъемщика, но, как показывает практика, на это арендаторы идут редко. Соглашаясь оплачивать лишь электроэнергию и телефон.

Считаем дальше. Любой ремонт, каким бы серьезным он ни был, через определенное время требует обновления. Как показывает практика, арендаторы в большинстве своем не стремятся поддерживать идеальный порядок — их этот аспект не интересует, даже если в объявлении значится: «Чистоту и порядок гарантируем». Таким образом, максимум через пять лет арендодатель имеет на руках достаточно серьезный ремонт. Причем вне зависимости от того, о чем шла речь при первоначальных договоренностях. Арендатор на долгий срок, да при том еще и аккуратный, вид почти вымирающий…

Что имеем в итоге: минимум раз в пять лет нужно делать весьма «косметический» ремонт, дабы товар, то бишь квартиру, поддерживать в ликвидном состоянии. Конечно, речь идет о массовом сегменте аренды и о среднестатистических квартиросъемщиках.

Расчеты показывают, что сколь-нибудь приемлемый ремонт без замены сантехники и переноса стен обходится минимум в $1000 на комнату. В итоге на «однушку» придется потратить около $2,5 тысячи. Скромно и без претензий. Итого: из $13000 арендной платы за пять лет придется отдать $3000 за коммунальные платежи, $2500 — за ремонт (упущенную выгоду за то время, что в квартире шел ремонт, опускаем). Сухой остаток — $125 в месяц. Не так уж и роскошно. А ведь есть еще и налоги…

Откройте, налоговая

Новость не самая приятная для владельцев квартир, которые практикуют сдачу лишней жилплощади в аренду: Самарская область участвует в очередном эксперименте, согласно постулатам которого налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья. Сейчас рассчитывают исходя из инвентаризационной: налог граждане за ту же «однушку» платят так, как если бы она стоила 200 тысяч, а не 1,7 млн. рублей. Это, конечно, не слишком приятно, но бремя собственности есть бремя собственности…

Второй немаловажный момент: налоговые органы всерьез заинтересовались теми, кто квартиру внаем сдает, а налог на полученный доход не платит. Стремление бороться с «уклонистами» глава налоговой службы обозначил в конце июня, а уже к середине июля только московские налоговики выявили около 2 млн. граждан, которые не заплатили налог с доходов, полученных от сдачи жилья в аренду. Конечно, Москва не Тольятти, и объемы финансов, переходящих из кармана в карман, и масштабы перехода совсем другие. Но тенденция налицо…

Что имеем

Рынок аренды жилья, без сомнения, будет существовать. Как это было при любом строе — что феодализм, что капитализм, что коммунизм. Его зримые контуры изменятся, это тоже не подлежит сомнению. Самое интересное, что государство выразило желание занять неплохую долю на этом рынке: не так давно на самом высоком уровне прозвучало желание создать «доходные дома». Выяснилось, что достаточно большая часть граждан не может воспользоваться даже и подешевевшей ипотекой, а выход налицо: доходные дома, где россияне платят лишь за коммуналку. Социальная функция, таким образом, сохранена. Те, кто претендует на лучшие условия, за наем будут платить. В итоге государство напомнило всем участникам рынка, что его вес может склонить любые весы в свою пользу. Что будет дальше — покажет время…