Кризис понятия стоимости – так характеризуют сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости его участники. И выход на рынок очень дешевых предложений в таких условиях оказывает неоднозначное влияние. С одной стороны, происходят переоценка стоимости и качества объектов и коррекция цен в сторону более объективных значений. Но с другой - в целом рынок расшатывается, и реализовать обоснованно дорогие, пусть и суперкачественные, объекты становится чрезвычайно сложно

Акклиматизация рынка

К настоящему моменту на самарском рынке аренды офисной недвижимости уже произошла значительная коррекция цен: в среднем ставки аренды и стоимость объектов снизились на 10-15%, а в некоторых случаях – на 30-40%. Если в первые месяцы кризиса большинство собственников занимали выжидательную позицию, практически не корректируя свои предложения по цене (за исключением случаев срочной продажи), то сейчас на рынок вышло большое количество предложений с ценами, которые еще недавно считались бы беспрецедентными и рассматривались бы как неоправданный демпинг.

Прежде всего это связано с увеличением предложения на фоне снижения деловой активности и, соответственно, спроса. «Количество предлагаемых в аренду площадей возросло и будет расти вследствие того, что одни компании (арендаторы) сворачивают свою деятельность, другие же, сократив сотрудников, переезжают в офисы поменьше и подешевле из центральных, традиционно дорогих районов в менее престижные, - комментирует Дамир Дусаев, вице-президент по управлению недвижимостью и строительством Группы «Самарский деловой мир». - Есть компании, которые в период расцвета брали офисные помещения для себя «про запас». Теперь они вынуждены пересдавать эти площади, чтобы оптимизировать расходы».

Ухудшение финансового положения большинства бизнес-структур и стагнация рынка недвижимости обусловили ситуацию кризиса понятия стоимости. «Люди стали сомневаться в объективности предлагаемых рынком цен, - поясняет Алексей Гурьянов, руководитель ГК «Институт оценки». - И действительно, в период активного роста рынка появлялись предложения с явно завышенной ценой, далеко уходящей от базовой стоимости объекта, определяемой посредством затрат на его создание». И сегодня происходят переоценка стоимости и качества объектов и коррекция цен в сторону более объективных значений».

Цены не кусаются

Летом прошлого года аренда небольшого офисного помещения по цене 500-700 руб. за кв. м в центральных районах города считалась отличным вариантом. Сегодня, располагая такого рода бюджетом, можно без труда подобрать себе офис в одном из новых бизнес-центров с современной инфраструктурой.

Самые же востребованные сейчас предложения по аренде офисных помещений находятся в диапазоне 100-500 руб. за кв. м в месяц, констатирует Денис Шевяков, директор оценочной компании «Интеллект». В этот сегмент рынка попадают многочисленные старые административные здания (реконструированные или нереконструированные), а также объекты, значительно удаленные от центральных районов города. Таких площадей, в принципе, и раньше было немало, но если тогда это преимущественно был неликвид, то сегодня по цене до 500 руб. за кв. м можно арендовать помещение вполне достойного качества и с неплохим расположением.

Так, например, в офисном комплексе на ул. Демократической предлагаются помещения по цене от 300 руб. за кв. м в месяц, в районе площади Кирова можно арендовать офис по цене 250-350 руб. за кв. м, на Заводском шоссе аренда офисных помещений варьируется от 250 до 400 руб. за кв. м. Самые низкие арендные ставки на офисы в настоящее время предлагает ЗАО «ФК Жигули» в своем новом ОЦ «Жигули» (произведена реконструкция здания) на Смышляевском шоссе – от 100 руб. за кв. м или от 125 руб. за кв. м, включая коммунальные платежи.

Цепная реакция

Понятно, что низкие ставки аренды в рассматриваемых вариантах обусловлены свойствами объектов, в первую очередь их месторасположением: даже аналогичного уровня помещения в центральных районах и в промышленных зонах на выезде из города не могут стоить одинаково. Но ведь для многих категорий предприятий расположение в центре города не является необходимым условием для успешного бизнеса. Более того, для некоторых компаний оно в принципе не нужно и нецелесообразно. Речь идет о компаниях, связанных с производством, оптовой торговлей (они стремятся арендовать офис и складские помещения рядом), а также предприятиях, чей бизнес дислоцирован в пригороде Самары.

Так или иначе, но появление предложений по аренде офисов по цене 100-300 руб. за кв. м не может не влиять на общее ценообразование на рынке, и на сегмент площадей высоких классов в том числе. Тем более что сейчас на рынок вышли несколько новых бизнес-центров и готовится к выходу еще целый ряд объектов. Собственники в любом случае будут стараться запустить эти центры, в том числе за счет снижения арендных ставок, считает Алексей Гурьянов, по цене 1200-1500 руб. за кв. м сейчас вряд ли кто согласится арендовать офис. «В кризис рынок может не освоить большой объем площадей класса А, часть площадей будет пустовать, - продолжает Дамир Дусаев. - В 2009 году девелоперам высококлассных объектов можно будет забыть о прибылях: заполнение бизнес-центра класса А хотя бы на 50% уже будет считаться удовлетворительным показателем».

Тенденция к оттоку арендаторов из более дорогих и престижных районов и объектов в промышленные и спальные районы и объекты эконом-класса уже проявляется, замечает Евгений Ниркин, заместитель генерального директора ЗАО «ФК Жигули», и если общая экономическая ситуация не улучшится в ближайшее время, данная тенденция еще усилится. Понимая это, собственники корректируют свои цены, хотя пока в большей степени это касается только что вышедших и выходящих объектов. Объекты с арендаторами серьезной коррекции свою ценовую политику пока не подвергают. Поэтому, как замечает Игорь Бурцев, директор ООО «Бюро оценки», на рынке все так же появляются и дешевые объекты, и дорогие: «Например, предложение по офисным помещениям в Кировском или Промышленном районе остается стабильным, резких скачков вверх или вниз нами не зафиксировано. В условиях увеличения коммунальных и обязательных платежей собственники помещений не торопятся от них избавляться, наоборот, предпочитают расторгать договоры аренды с неплательщиками и снижать рентабельность, нежели изменять позиционирование своего объекта».

КОММЕНАРИЙ В ТЕМУ

Алексей ГУРЬЯНОВ, руководитель ГК «Институт оценки»:

- Сейчас на рынке недвижимости наблюдается кризис понятия стоимости. Люди стали сомневаться в объективности предлагаемых рынком цен. И действительно, в период активного роста рынка появлялись предложения с явно завышенной ценой, далеко уходящей от базовой стоимости объекта, определяемой посредством затрат на его создание. Все это накладывает свой отпечаток на позицию как арендатора, так и арендодателя. Причем особенно сложно сейчас приходится последнему. Ведь период кризиса совпал с выходом целого ряда новых офисных объектов.

Дамир ДУСАЕВ, вице-президент по управлению недвижимостью и строительством Группы «Самарский деловой мир»:

- Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости начало проявляться в коррекции арендных ставок и цен продаж объектов в пределах 10-15%. В некоторых случаях она достигает 30-40%. Однако не все девелоперы смогут снижать стоимость аренды, так как большинство из них имеют кредитные обязательства перед банком, которые необходимо гасить и которые рассчитывались на основании арендных сборов до кризиса.

Евгений НИРКИН, заместитель генерального директора ЗАО «ФК Жигули»:

- Наше предложение офисных помещений по цене от 125 руб. за кв. м продиктовано не стремлением сломать рыночные цены, а желанием покрыть текущие затраты на содержание объекта. Его выход совпал с началом кризиса, поэтому нам пришлось скорректировать ценовую политику: изначально мы планировали сдавать помещения по цене порядка 300 руб. за кв. м (что соответствует рыночным реалиям лета 2008 года). В настоящее время примерно 25% площадей офисного центра уже реализовано.

Денис ШЕВЯКОВ, директор оценочной компании «Интеллект»:

- Собственники новых бизнес-центров сейчас корректируют цены в сторону снижения, и появление на рынке очень дешевых предложений, конечно же, подстегивает этот процесс. Вопрос в том, на каком уровне остановить снижение и зафиксировать ставки, чтобы, с одной стороны, все-таки реализовать объект, а с другой - не в убыток себе. Сейчас пока сложно обозначить ценовые границы снижения: рынок еще лихорадит, одновременно действуют разнонаправленные тенденции, а вопрос цены чаще всего решается в индивидуальном договорном порядке. Но если говорить о самом востребованном сегменте, то можно определить его как офисы в ценовом диапазоне от 100 до 500 руб. за кв. м.