Как быть, если ипотека стала непосильным бременем? Какое первое желание возникает у её обладателей? Нет, не продать квартиру. А начать сдавать квартиру в аренду. Беда в том, что люди не могут определиться, как это сделать: официально или «по-тихому».
Действительно, зачем продавать жильё, если можно переселиться к родственникам, а ипотечную квартиру сдавать, полученные деньги отправляя на погашение кредита. Но в такой аренде скрыты свои подводные камни. Уж больно она отличается от аренды традиционной. Поэтому предлагаю рассмотреть данный вопрос подробнее. А точнее, варианты его решения: того, что можно сделать, а чего – нельзя.

Можно или нет

Допустим, вы взяли в ипотеку квартиру несколько лет назад. После того, как начался всем надоевший кризис, платить по кредиту стало совсем тяжело. Возникла идея жильё сдавать.
Естественно, что необходимо в предварительном порядке направить в банк заявление с соответствующим вопросом. Но что делать, если банк ответил, что рассматривать этот вопрос будет только тогда, когда у него будут все данные о конкретном квартиросъёмщике. Мол, его они тоже будут «изучать», как и заёмщика. Получается очень долгий процесс. А деньги нужны уже сейчас. Возникает желание оформить аренду «по-тихому».

Экспертное мнение

Специалисты здесь рекомендуют обязательно перечитать свой кредитный договор. Там наверняка есть пункт, по которому вы обязаны уведомить банк о своём решении и уж тем более дождаться его ответа. Получается, что выхода нет? Однако...
По мнению всё тех же специалистов, подобное требование противоречит Гражданскому кодексу и закону «Об ипотеке» – праву «…владеть и пользоваться заложенным Предметом ипотеки в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, при условии, что использование не влечёт её уничтожения, утраты, повреждения или уменьшения стоимости». Однако если действовать строго по закону, то опротестовывать неправильные положения кредитного договора следует через суд, а никак не явочным порядком.
Проще говоря, запретить сдавать в аренду квартиру банк вам не может. Но это не повод прийти в банк и «качать права». Ведь всегда, как показывает практика, можно договориться полюбовно. Всё зависит от квалификации и степени настойчивости заёмщика. В переговорах лучше воспользоваться квалифицированной помощью юриста или ипотечного брокера. В большинстве случаев положительное решение возможно. Тем более что самовольная сдача в аренду ипотечного жилья может привести вас к серьёзным штрафам со стороны банка.

Третья сторона

Необходимо помнить и еще об одном аспекте. Помимо заёмщика и банка, в процессе имеется третий участник – страховая компания, страхующая риски утраты предмета залога.
Согласно договору с ней проживание в квартире не тех людей, что указаны в документах, – серьёзное нарушение договора страхования. В случае утраты или серьёзного повреждения заложенного имущества это обстоятельство вполне может стать основанием для отказа страховой компании возмещать ущерб.

Минусы

Прежде всего, это траты – например, страховая компания с полным основанием может потребовать перезаключения договора на других условиях с более высокой платой.
Во-вторых, банк также пожелает поучаствовать в процессе. Не факт, что от подобного внимания к своей персоне будет в восторге потенциальный арендатор. Он резонно может сказать, что ему этих приключений не нужно – благо, рынок аренды сегодня далеко не такой ажиотажный.
Привлечь снимающих можно, по существу, только одним способом – снизив цену. А это значит – новые потери для сдающего. Есть ещё и в-третьих: если сдавать и разрешат, но только с соблюдением всех полагающихся формальностей. Регистрируем жильцов по месту жительства, платим 13% подоходного налога и так далее.

Ну а если «втихаря»?

Формально – грубое нарушение кредитного договора, на основании чего заёмщик получает требование погасить задолженность досрочно. Правда, как отмечают кредитные брокеры, это не очень гармонирует с ситуацией на рынке. Заёмщики, которые исправно и без просрочек платят по кредиту, у банков в почёте. Недвижимость подешевела, изымать квартиру нет никакого интереса. Одно дело – грозно хмурить брови и надувать щеки, и совсем другое – реально принимать жёсткие меры. В любом случае, всё решает только прямой конструктивный диалог.

Резюме

Как видим, эта ситуация разрешима, но чисто теоретически. Кризис значительно всё усложнил и сократил возможности для манёвра. Придётся долго хлопотать, и нет 100% гарантии, что результат будет в вашу пользу. Придётся набраться терпения и подождать.